ความรู้เรื่องการจำนอง
ผู้ เขียนได้รับมอบให้เขียนเรื่องการจำนองเพื่อเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนทั่วไป ให้เข้าใจได้อย่างง่าย ๆ ว่าการจำนองคืออะไร มีผลอย่างไรต่าฝ่ายมีสิทธิและหน้าที่อย่างไรและประการสุดท้ายการจำนองจะ ระงับหรือสิ้นสุดด้วยวิธีใดฉะนั้นผู้เขียนจึงขอกล่าวเฉพาะการจำนองตามประมวล กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งประชาชนควรรู้ในบางลักษณะหนึ่งในการเขียนผู้เขียน ขอทำเป็นคำถามคำตอบเพื่อการเข้าใจง่าย ๆ ดังนี้
ถาม การจำนองคืออะไร
ตอบ การจำนองก็คือการที่บุคคลหนึ่งนำทรัพย์สินไปเป็นประกันหนี้ขอตัวเองหรือของ ผู้อื่นต่อเจ้าหนี้ซึ่งกฎหมายเรียกว่า ผู้จำนองเอาทรัพย์สินไปตราไว้กับผู้รับจำนอง
ถาม การจำนองจะต้องเอาทรัพย์ไปมอบให้ไว้กับผู้รับจำนองหรือไม่
ตอบ ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ไว้กับผู้รับจำนอง ผู้จำนองที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่นำไปจำนอง เพียงนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานที่ดินเท่านั้น และเมื่อจำนองแล้วผู้รับจำนองซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินยังคงมีสิทธิใช้สอย หรือทำกินในทรัพย์สินต่อไปตามเดิม
ถาม การจำนองเป็นผลดีต่อเจ้าหนี้อย่างไร
ตอบ เจ้าหนี้ที่ได้รับจำนองไว้มีสิทธิพิเศษที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่ ได้รับจำนองไว้ ก่อนเจ้าหนี้ที่ไม่ได้รับจำนอง ซึ่งกฎหมายเรียกว่า เจ้าหนี้สามัญโดยสิทธินี้ติดไปกับตัวทรัพย์ที่จำนองตลอดไป ถึงแม้ทรัพย์สินจะได้มีการโอนกรรมสิทธิไปยังบุคคลอื่นแล้วก็ตาม เจ้าหนี้ที่ได้รับจำนองไว้ก็ยังมีสิทธิสิทธิดีกว่าเจ้าหนี้สามัญ คือ มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนนั่นเอง
ถาม มีทรัพย์สินใดบ้างที่กฎหมายอนุญาตให้นำมาจำนองได้
ตอบ กฎหมายอนุญาตให้นำอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิดทุกประเภทมาจำนองได้บางท่านอาจ สงสัยว่า อสังหาริมทรัพย์คืออะไร อสังหาริมทรัพย์คือที่ดินกับทรัพย์อันติดอยุ่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอัน เดียวกับที่ดิน เช่น ตึกแถวหรือบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรกล่าว คือเป็นทรัพย์ซึ่งเคลื่อนที่ไม่ได้นั่นเอง ซึ่งโดยทั่วไปก็เป็นการจำนองที่ดินและตึกแถว หรือ โรงงาน หรือบ้านทรัพย์อื่น ๆ นอกจากนี้มักจะไม่นิยมที่จะนำมาจำนอง อาจเป็นได้ว่าทรัพย์อื่น นอกจากนี้มักจะไม่นิยมที่จะนำมาจำนอง อาจเป็นได้ว่าทรัพย์อื่น อาจมีการบุบสลายหรือสูญหายได้ เจ้าหนี้จึงไม่ค่อยนิยมที่จะรับจำนอง
ถาม มีข้อยกเว้นใหนำสังหาริมทรัพย์แล้วทรัพย์ซึ่งเคลื่อนที่ได้มาจำนองบ้างหรือไม่
ตอบ กฎหมายอนุญาตให้นำสังหาริมทรัพย์บางอย่างมาจำนองได้แต่สังหาริมทรัพย์นั้นต้องมีการจดทะเบียนไว้แล้ว คือ
1) เรือกำปั่น หรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าพันตันขึ้นไป
2) แพ ซึ่งน่าจะต้องหมายถึงแพที่มีการปลูกเรือนแพ ซึ่งจอดประจำอยู่ ณ ที่ใดที่หนึ่ง คงจะไม่หมายความถึงแพซึ่งเป็นท่อนซุง หรือแพไม้ไผ่ ซึ่งลากจูงไปตามแม่น้ำลำคลอง
3) สัตว์พาหนะ เช่น ช้าง ม้า วัว ควาย
4) สังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ซึ่งกฎหมายบัญญัติไว้ให้จดทะเบียนเฉพาะการเช่น เครื่องจักร หรือทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฎหมายอนุญาตให้มีการจดทะเบียนเป็นการเฉพาะราย
ถาม ทำอย่างไรจึงจะถือว่าเป็นสัญญาจำนองที่สมบูรณ์
ตอบ ต้องเข้าหลักเกณฑ์ต่อไปนี้จึงจะถือว่าเป็นสัญญาจำนองที่สมบูรณ์
(1) ต้องระบุให้เป็นการชัดเจนว่าจะจำนองทรัพย์สิ่งใด เช่น จำนองที่ดินต้องระบุให้ชัดว่า ที่ดินโฉนดที่เท่าใด ที่ดินตั้งอยู่ที่ไหน เป็นต้น
(2) ผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์ในขณะจำนองเท่านั้นจึงจำนองได้ จะไปเอาทรัพย์ของบุคคลอื่นมาจำนองไม่ได้
(3) ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเท่าใดก็มีสิทธิจำนองเท่านั้น เช่นเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินกับบุคคลอื่น ก็จำนองได้เท่าที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์เท่านั้น
(4) การจำนองถือว่าเป็นการค้ำประกันด้วยทรัพย์ ฉะนั้นจึงต้องอยู่ในเงื่อนไขที่ว่า
4.1 ต้องมีหนี้อันสมบูรณ์ จึงจะจำนองเป็นประกันได้
4.2 หนี้ในอนาคตหรือหนี้มีเงื่อนไข อาจจะประกันไว้เพื่อหนี้ที่อาจเกิดขึ้นจริงในอนาคตก็ได้
4.3 การค้ำประกันหนี้ทำโดยสำคัญผิดก็ดี หรือทำโดยผู้ไร้ความสามารถก็ดี หากผู้จำนองรู้เหตุการณ์ดังกล่าวแล้วยังยอมรับเข้าทำการค้ำประกัน ก็ถือว่าการค้ำประกันสมบูรณ์ผูกพันผู้จำนอง
(5) สัญญาจำนองจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน หรือเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง
ถาม การจำนองนอกจากจะจำนองเพื่อประกันหนี้ของตนเองแล้วจะประกันหนี้ของบุคคลอื่นได้หรือไม่
ตอบ การจำนองถือว่าเป็นการค้ำประกันชนิดหนึ่ง คือใช้ทรัพย์เป็นประกันฉะนั้นจึงสามารถจดทะเบียนจำนองเพื่อค้ำประกันหนี้ของ บุคคลอื่นได้เช่น นาย ก. ขอ***้เงินธนาคาร ข. นาย ก. สามารถนำที่ดินไปจดทะเบียนไว้ต่อธนาคาร ข. เพื่อค้ำประกันหนี้ของ นาย ก. ได้
ถาม ผู้รับจำนองจะขอทำความตกลงไว้ก่อนจำนอง หรือก่อนหนี้ถึงกำหนดชำระว่าถ้าผู้จำนองไม่ชำระหนี้ให้ผู้รับจำนองเข้าเป็น เจ้าของทรัพย์สินหรือยอมให้เจ้าหนี้ผู้รับจำนองจัดการกับทรัพย์จำนองเองได้ หรือไม่
ตอบ เจ้าหนี้ผู้รับจำนองจะทำความตกลงไว้ก่อนไม่ได้ หากมีข้อตกลงกันไว้ก็ใช้บังคับกันไม่ได้
ถาม เมื่อมีการจำนองแล้วในระหว่างที่ยังไม่ไถ่จำนอง ผู้จำนองจะนำทรัพย์ที่จำนองไปจำนองบุคคลอื่นอีกได้หรือไม่
ตอบ ผู้จำนองสามารถนำไปจำนองอีกได้ ซึ่งเรียกว่าเป็นการจำนองอันดับสองหรืออันดับสาม สุดแต่ว่าจะมีเจ้าหนี้ใดยอมรับจำนองไว้
ถาม เมื่อจำนองแล้วผู้จำนองจะขอชำระหนี้เป็นงวด ๆ หรือผ่อนชำระได้หรือไม่
ตอบ ถ้าไม่มีข้อห้ามในสัญญา ผู้จำนองสามารถชำระหนี้เป็นงวด ๆ หรือผ่อนชำระจนกว่าจะครบได้ แต่ผู้จำนองจะขอให้เจ้าหนี้ปลดจำนวนหรือไถ่ถอนจำนองเป็นบางส่วนไม่ได้ เว้นแต่เจ้าหนี้ผู้รับจำนองจะยินยอมด้วยแต่จะต้องทำการจดทะเบียนต่อเจ้า พนักงานที่ดิน หรือเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องจึงจะสมบูรณ์
ถาม เมื่อมีการจดทะเบียนจำนองแล้ว หากผู้จำนองจะไปก่อภาระในที่ดินเพิ่มขึ้นอีกได้หรือไม่
ตอบ เมื่อมีการจดทะเบียนจำนองแล้ว หากผู้จำนองจะไปก่อภาระในที่ดินเพิ่มขึ้น เช่น จดทะเบียนภาระจำยอม จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกินให้บุคคลอื่น ผู้รับจำนองจะต้องยินยอมด้วยหากไม่ยินยอม ผู้รับจำนองสามารถขอให้ลบการจดทะเบียนทั้งหลายออกจากทะเบียนได้ กล่าวคือสิทธิจำนองถือว่าเป็นใหญ่กว่าสิทธิอื่น ๆ ที่ได้ทำลงโดยผู้รับจำนองไม่ได้ให้ความยินยอมนั่นเอง
ถาม เมื่อผู้จำนองไม่ยอมชำระหนี้ตามกำหนด ผู้รับจำนองจะต้องทำอย่างไร
ตอบ ผู้รับจำนองจะต้องทำการบังคับจำนอง
ถาม การบังคับจำนองจะต้องทำอย่างไร
ตอบ การบังคับจำนองแบ่งเป็น 2 อย่าง
(1) การบังคับจำนองกับผู้จำนองโดยตรงผู้รับจำนองจะต้องทำเป็นจดหมายบอกกล่าวไป ยังผู้จำนองให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งปกติก็จะใช้เวลาประมาณ 30 วัน เมื่อครบกำหนดชำระแล้วผู้จำนองยังทำเป็นทองไม่รู้ร้อน ไม่ยอมชำระหนี้ผู้รับจำนองต้องฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ศาลทำการยึดทรัพย์ที่ จำนองนำออกขายทอดตลาด โดยเจ้าพนักงานบังคับคดี นำเงินมาชำระหนี้ให้ผู้รับจำนอง
(2) การบังคับจำนองกับผู้รับโอนทรัพย์ ซึ่งได้มีการจำนองไว้ ซึ่งกฎหมายอนุญาตให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่งจำนองได้ซึ่งการจำนองก็ยัง ผูกพันกับตัวทรัพย์ตลอดไปจนกว่าจะมีการไถ่จำนองหรือบังคับจำนองในกรณีนี้ผู้ รับจำนองที่ประสงค์จะบังคับจำนองจะต้องทำจดหมายแจ้งไปยังผู้รับโอนเป็นเวลา 1 เดือนซึ่งไม่ใช่ 30 วันกล่าวคือจะต้องดูว่าเดือนใดมีกี่วันก็ต้องบอกกล่าวให้ครบวันของแต่ละ เดือนซึ่งเมื่อครบแล้วผู้รับโอนทรัพย์สินยังไม่ยอมชำระหนี้ ผู้รับจำนองก็ต้องฟ้องคดี เพื่อให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานบังคับคดีทำการยึดทรัพย์จำนองนำออกขายทอดตลาดนำ เงินมาชำระหนี้เช่นเดียวกัน
ถาม เมื่อกฎหมายห้ามผู้รับจำนองเอาทรัพย์จำนองเป็นของตนเองก่อนมีการจดทะเบียน หรือก่อนถึงกำหนดเวลาชำระหนี้ แต่หากเป็นกรณีที่ถึงกำหนดชำระหนี้แล้วผู้จำนองหรือผู้รับโอนไม่ยอมชำระหนี้ ผู้รับจำนองจะเอาทรัพย์หลุดเป็นของตนเองได้หรือไม่
ตอบ ผู้รับจำนองสามารถเอาทรัพย์หลุดเป็นของตนเองได้ แต่ต้องอยู่ในเงื่อนไขดังต่อไปนี้
(1) ผู้จำนองหรือลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึงห้าปี
(2) ผู้จำนองไม่สามารถหรือไม่ได้แสดงให้ศาลเห็นว่าราคาทรัพย์ที่จำนองมากกว่าจำนวนหนี้ที่ต้องชำระ
(3) ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือไม่มีบุริมสิทธิ (สิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้อื่น ซึ่งกฎหมายได้จัดลำดับไว้) ได้มีการจดทะเบียนไว้
ถาม เมื่อเอาทรัพย์จำนองหลุด หรือขาดทอดตลาดแล้วแต่ปรากฏว่าราคาทรัพย์ต่ำกว่าจำนวนหนี้ ผู้จำนองยังจะต้องรับผิดชอบในหนี้ที่ยังเหลืออีกหรือไม่
ตอบ ผู้รับจำนองไม่ต้องรับผิดชอบในจำนวนหนี้ที่ยังเหลือ เว้นแต่จะมีข้อตกลงกับผู้รับจำนองเป็นอย่างอื่น เช่นว่า ผู้จำนองยอมให้ยึดทรัพย์สินอื่นชำระหนี้จนครบ เช่นนี้ผู้จำนองก็ต้องรับผิดชอบตามข้อตกลงดังกล่าว
ถาม ในกรณีที่มีผู้รับจำนองหลายคน หากมีการบังคับจำนอง และขายทอดตลาดแล้ว ผู้รับจำนองแต่ละคนมีสิทธิอย่างไร
ตอบ ผู้รับจำนองคนก่อนสิทธิจะได้รับชำระหนี้จนครบถ้วนก่อนผู้รับจำนองคนหลัง
ถาม ในกรณีมีผู้รับจำนองหลายคน และผู้รับจำนองคนหลังเห็นว่าราคาทรัพย์มีจำนวนน้อย และเกรงว่าจะไม่ได้ รับชำระหนี้หากปล่อยให้ผู้รับจำนองคนก่อนฟ้องคดีก่อนจึงรีบให้สิทธิฟ้องคดี และขอเอาทรัพย์ออกขายทอดตลาด เพื่อใช้หนี้ของตนก่อนได้หรือไม่
ตอบ ผู้รับจำนองคนหลังจะใช้สิทธิดังกล่าวไม่ได้ ถึงแม้เจ้าหนี้ผู้รับจำนวนคนหลังจะฟ้องคดีก่อน ผลที่สุดเจ้าหนี้ผู้รับจำนองคนแรกก็จะต้องได้รับชำระหนี้ก่อนอยู่นั่นเอง
ถาม ในกรณีที่หนี้ที่ผู้จำนองเข้าค้ำประกันได้ขาดอายุความลง เจ้าหนี้ผู้รับจำนองจะยังมีสิทธิบังคับจำนองในหนี้ที่ขาดอายุความอยู่อีก หรือไม่
ตอบ ถึงแม้ว่าหนี้จะขาดอายุความแล้วผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิจะบังคับจำนองอยู่อีกแต่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ย
ที่ค้างได้เพียงห้าปี ส่วนที่เกินจากห้าปีเรียกไม่ได้
ถาม สัญญาจำนองจะระงับเมื่อใด
ตอบ สัญญาจำนองจะระงับเมื่อ
(1) เมื่อหนี้ที่เป็นประกันระงับหรือหมดสิ้นไป ยกเว้นการขาดอายุความ
(2) เมื่อผู้รับจำนองทำหนังสือปลดหนี้ให้ผู้จำนอง
(3) เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น เช่นมีการชำระหนี้เป็นการครบถ้วนแล้ว
(4) เมื่อมีการไถ่ถอนจำนอง
(5) เมื่อมีการบังคับจำนองและมีการขายทอดตลาดทรัพย์ซึ่งจำนองต้องถือว่าสัญญา จำนองระงับซึ่งเจ้าหนี้ผู้รับจำนองอันดับหลังไม่ต้องไปฟ้องบังคับจำนองอีก เพียงแต่ต้องยื่นคำร้องต่อศาลขอรับชำระหนี้ของตนตามลำดับการจำนองเท่านั้น
ถาม การชำระหนี้ทั้งหมดก็ดี บางส่วนก็ดี การตกลงระงับหนี้ก็ฎีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขใด ๆ ก็ดีทำอย่างไรจึงจะสมบูรณ์
ตอบ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งก็คือเจ้าพนักงานที่ดินหรือ เจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบนั่นเอง ซึ่งหากละเลยไม่ยอมปฏิบัติหรือนอนหลับทับสิทธิเสีย กฎหมายระบุว่าห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก เช่น อาจจะอ้างว่าชำระหนี้แล้วไม่ได้ หรืออ้างว่าผู้รับจำนองได้ปลดหนี้ให้แล้วไม่ได้ เป็นต้น
คำอธิบายเรื่อง ความรู้เรื่องการจำนองนี้ผู้เขียนได้นำเรื่องที่เห็นว่าจำเป็นที่ประชาชนควร รู้มาเขียนเท่านั้น มิได้นำกฎหมายเรื่องการจำนองมาเขียนทั้งหมดหวังว่าคงจะเป็นประโยชน์ต่อ ประชาชน และผู้อ่านตามสมควร

โดย"ศักดิ์ ผลสวัสดิ์"จากหนังสือกฎหมายเบื้องต้นสำหรับประชาชนสภาทนายความ

ขอบคุณครับ 

ขอบคุณมากคะ